임차권등기명령

부동산의 등기부에 임차인의 권리관계를 기록하도록 법원에서 강제 명령하는 것으로, 주택임대차보호법과 상가건물 임대차보호법에 근거가 있다.

임차인의 대항력은 유효한 계약이 체결되어 있고, 주택이라면 전입신고, 상가라면 사업자등록상 주소 이전이 되어 있고, 실제로 거주를 하고 있어야 발생한다. 그런데 세들어 있던 집이나 상가에서 다른 곳으로 이사를 가게 되었는데 전에 있던 곳에서 주인이 보증금을 안 주고 있다면? 그냥 이사를 가자니 주민등록이 빠지면 지금 있는 곳에서 내가 가진 대항력과 보증금 우선변제권도 함께 사라진다. 즉, 내가 이사를 가고 난 다음 집이나 상가가 경매에 넘어가면 낙찰된 금액 가운데서 내 보증금을 먼저 달라고 주장할 수 없게 된다. 우선변제권이 있어도 될똥말똥할 판에. 그렇다고 보증금을 받을 때까지 이사를 마냥 안 갈 수도 없다. 새로 이사간 곳에서 나의 대항력과 우선변제권이 늦춰지기 때문이다. 그게 문제가 아니라 돈은 냈는데 여기 대항력 지킨다고 이사를 못 가면 그게 뭐야. 정답은 두집살림... 도 안 된다. 주민등록은 한 곳밖에 못하잖아. 이럴 때 활용할 수 있는 방법이 임차권등기명령이다.

임차권등기명령을 법원에서 받아들이면 이사를 가도 대항력과 보증금 우선변제권이 유지된다. 즉 이사간 다음에 집이나 상가가 경매에 넘어가도 내 보증금에 대한 권리를 주장할 수 있다. 또한 주인 입장에서는 자기 등기부에 빨간 줄이 가는 것이나 마찬가지다. 임차권등기가 있다면 '계약기간이 끝났는데도 보증금을 안 돌려줬다'는 뜻이 되는데 누가 거기에 들어가고 싶어 할까? 게다가 대항력은 과 보증금 우선변제권은 날짜 순이어서 임차권등기에 오른 쪽이 우선하므로 더더욱 이런 곳에 들어갈 이유가 없다.

임차권등기명령 신청을 하라면 다음 요건을 만족해야 한다.

• 당연한 얘기지만 임대차계약서에 확정일자를 받아뒀어야 한다.
• 임차권 계약이 끝나야 한다. 아직 계약기간이 만료되지 않았다면 신청할 수 없다.
• 보증금을 돌려받지 못한 상태여야 한다. 일부만 돌려받은 경우에도 신청할 수 있다.

임차권등기명령 신청을 하기 전에 일단 주인을 압박해 보자. 소송까지 가는 것보다는 그냥 좋은 말 할 때 돌려받는 게 비용 면에서나 시간 면에서 덜 번거롭기 때문이다. 일단 내용증명도 보내고 전화 연락도 해서 '계약기간이 끝났는데도 보증금을 안 주니 임차권등기명령 신청을 하겠다'고 통보하는 것이다. 전화도 녹음해 놓으면 더 좋다. 일단 이걸로 압박해 보고, 그래도 돈을 안 주면 집이나 상가를 관할하는 법원에 임차권등기명령 신청을 한다. 그러면 재판이 이루어져서 받아들여지든 기각이 되든 하는데, 유효한 계약이 종료되었지만 보증금을 못 받은 것만 입증되면 기각될 확률은 거의 없다. 법원이 신청을 받들이면 등기부등본에 임차권등기가 올라간다.

그리고 나서 보증금을 돌려받았다면 다시 법원에 임차권등기 해제 신청을 하면 된다. 단, 해제 신청은 반드시 돈을 받고 나서 하자. 주인이 "보증금 돌려줄 테니까 해제해 달라"는 말만 믿고 등기를 먼저 해제했다가 돈을 안 주면 다시 임차권등기 신청을 하기 힘들다. "들어올 사람이 있는데 임차권등기 때문에 꺼려하니까 등기만 해제해 주면 바로 계약하고 보증금 받아서 줄테니까 어쩌고 저쩌고..." 하는 얕은 수에 속지 말자. 반대로 보증금을 줬는데도 임차인이 임차권등기 해제를 안 해 주면? 주인이 보증금 돌려줬으니까 법원에 임차권등기를 취소해 달라고 청구해서 문제를 해결할 수 있다. 임대인이 돈 안 주고 질질 끌다가 임차권등기명령까지 가고 나서야 돈을 돌려줬다면 나도 임대인을 엿먹이고 싶긴 하겠지만 그렇다고 임차권등기 취소를 안 해주고 임대인 보고 '취소 청구를 하든 니가 알아서 해라' 그러지는 말자. 받을 돈 받았으면 그냥 빨리 털고 잊어버리는 게 상책이다.

반면 새로 세입자로 들어가는 사람은 등기부에 임차권등기가 있는지 확인해야 한다. 만약 임차권등기가 있다면 문제가 생겼을 때 임차권등기가 되어 있는 사람의 대항력과 보증금 우선변제권이 우선하기 때문이다. 즉, 집주인이 뭔가 잘못되어 세들어 살던 집이 경매로 넘어가면 경매대금에서 임차권등기를 해 놓은 사람이 보증금을 먼저 받아갈 수 있고 이후에 들어와 살던 사람은 그보다 후순위로 밀린다. 임차권등기를 잘 모르는 사람들이 많다 보니 집주인이나 중개사가 대충 얼버무릴 수 있으니 임차권등기가 있는 물건은 아주 아주 신중하게 생각해야 한다. 집주인이 내 돈 받아서 문제 해결하고 나면 그 다음에는 내가 분쟁 당사자가 될 수 있으니까.