대항력

임대차 관계에서 임차인이 임대인을 상대로 임대차 계약이 있음을 주장할 수 있는 권리를 뜻한다.

예를 들어, 장사할 가게를 구하다가 임대인 A가 소유한 건물의 빈 매장에 들어가기로 하고 A와 임대차계약을 맺었다고 가정하자. 그런데 장사를 잘하고 있던 어느날, B라는 사람이 와서 '내가 이 건물을 매입했고 여기다가 내 가게를 할 거니까 나가라!'고 말한다. 하지만 계약 기간이 아직 안 끝났다면 나는 계속해서 이곳에서 장사를 할 수 있다. 계약기간이 끝날 때까지는 임대인에 대한 대항력이 있기 때문이다.

대항력은 보증금 우선변제권을 위해서도 중요한데, 즉 내가 세들어 살고 있던 부동산이 경매로 넘어가거나 하면 임차인은 처분한 대금 중에서 내가 대항력이 발생한 날보다 앞서서 등기되지 않은 저당권보다 우선해서 내 보증금을 먼저 달라고 할 권리가 있다. 단, 이 권리가 성립하려면 대항력이 있어야 하고, 확정일자를 받아야 한다. 둘 중 하나만 없어도 보증금 우선변제권이 생기지 않는다.

대항력이 생기려면 다음 요건이 만족되어야 한다.

• 부동산이 인도되어야 한다. 즉 단순히 계약 체결만으로는 안 되고 주택 또는 상가를 실제로 점유하는 상태. 즉 이사를 가서 실제로 살거나 사용하고 있어야 한다.
• 주택이라면 주민등록, 상가라면 사업장 주소지 등록이 되어야 한다. 주민등록은 전입신고만 하면 된다.