대항력

임대차 관계에서 임차인이 제3자, 즉 임차하고 있는 주택을 사들인 사람, 또는 임대할 권리를 이어 받은 사람이나 그밖에 이해관계를 가지고 있는 사람에게 임대차의 내용을 주장할 수 있는 법률적 힘을 뜻한다.

예를 들어, 장사할 가게를 구하다가 임대인 A가 소유한 건물의 빈 매장에 들어가기로 하고 A와 임대차계약을 맺었다고 가정하자. 그런데 장사를 잘하고 있던 어느날, B라는 사람이 와서 '내가 이 건물을 매입했고 여기다가 내 가게를 할 거니까 나가라!'고 말한다. 임대차계약은 A와 한 거지 내가 한 게 아니므로 난 알 바 아니라는 게 B의 주장이다. 하지만 A와 맺은 임대차 계약 기간이 아직 안 끝났다면 나는 계속해서 이곳에서 장사를 할 수 있다. 계약기간이 끝날 때까지는 임대인에 대한 대항력이 있기 때문이다.

대항력은 보증금 우선변제권을 위해서도 중요한데, 즉 내가 세들어 살고 있던 부동산이 경매로 넘어가거나 하면 임차인은 처분한 대금 중에서 내가 대항력이 발생한 날보다 앞서서 등기되지 않은 저당권보다 우선해서 내 보증금을 먼저 달라고 할 권리가 있다. 단, 이 권리가 성립하려면 대항력이 있어야 하고, 확정일자를 받아야 한다. 둘 중 하나만 없어도 보증금 우선변제권이 생기지 않는다.

대항력이 생기려면 다음 요건이 만족되어야 한다.

• 부동산이 인도되어야 한다. 즉 단순히 계약 체결만으로는 안 되고 주택 또는 상가를 실제로 점유하는 상태. 즉 이사를 가서 실제로 살거나 사용하고 있어야 한다.
• 주택이라면 주민등록, 상가라면 사업장 주소지 등록이 되어야 한다. 주민등록은 전입신고만 하면 된다.

대항력은 전세권 등기를 했다면 그 날부터 발생하며, 전세권 등기 없이 전입신고만 했다면 그 다음날부터 발생한다. 가끔 악덕 임대인은 이를 이용해서 계약할 때에는 깨끗한 등기부등본을 보여준 다음 계약한 직후에 은행 대출을 왕창 끌어다 쓰기도 한다. 계약한 날 전입신고를 했다면 대항력이 다음날부터 생기므로 계약한 날 받은 은행 대출의 저당권이 더 우선하기 때문이다. 이를 막기 위해서는 임대차계약의 특약 사항에 잔금 지급 다음날까지 새로운 저당권을 발생시키지 않는다는 내용의 조항을 넣는 것이 좋다.

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